賃料交渉支援
昨今、ホテルのようなオペレーショナルアセット（※）を巡り、不動産を賃貸するオーナーサイドと賃借するテナントサイドの間で、賃料負担に関するトラブルが後を絶ちません。
例えば、オーナーサイドの典型的な問題として挙げられるのは、『既に不動産の取得に対して多額の投下資本を投下しており、借入金の返済と将来の資本的支出のための積立等に追われる中で、テナントから賃料を減額したいという要請を受けてしまった…。』といった問題です。
あるいは、テナント側の典型的な問題として挙げられるのは、『景気の悪化や競合ホテルの出現により、宿泊客数が減少して利益を圧迫し、不動産賃料を支払い続けることが困難になってしまった…。』といった問題です。
このような問題を解決する上でまず重要なのは、「オペレーショナルアセットの正常収益力をどのように考えるのか」という視点です。
つまり、ホテルのようなオペレーショナルアセットは、一般の事務所ビルや共同住宅と異なり、誰の目にも分かりやすい賃料相場が形成されにくく、また事業収益を原資として賃料を支払わざるを得ないという性質を持っているため、正常収益力に基づく適正な負担可能賃料の把握を行うことが不可欠であるといえます。
また、同様に重要な視点は、「契約締結後、現在に至るまでの経緯や当事者間の個別的事情をどのように考えるのか」という視点です。
賃料改定交渉において、賃料を「増額したい」あるいは「減額したい」という主張を行うためには、主張の内容がどちらか一方の立場からの一方的なものであってはならず、多面的かつ合理的に説明可能な論拠を伴った主張である必要があります。したがって「契約締結後、現在に至るまでの経緯や、各費用の負担区分、当事者間の個別的事情」等の問題を整理することにより、オーナー側とテナント側の双方の利益を公平に考量していくことが不可欠であるといえます。
トーマツではビジネス・会計・不動産の各分野において高度な知識を持つ専門家を擁しており、事業・財務分析による正常収益力の把握と不動産鑑定評価の双方の観点から、オペレーショナルアセットの賃料を巡る問題点の整理や負担可能賃料水準の把握、相手方との交渉におけるアドバイスの提供等を包括的に行うことが可能です。
トーマツは高度な専門知識と豊富な経験を貴社にご提供することにより、新たに賃貸借契約を締結する場面や、既に締結された賃貸借契約を改定する場面において貴社の賃料交渉を強力にサポートし、貴社が不動産賃料で抱える様々な問題について、貴社と共に解決します。
（※）ここで言うオペレーショナルアセットとは、テナント企業の収益環境がオーナーへの支払賃料の水準に直接的に影響を与える不動産を指す。具体的にはホテル・テーマパーク・百貨店・ショッピングセンター等が該当する。
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